Quel est le prix de l'immobilier au Maroc en 2026 ? Combien coûte un appartement au m² à Casablanca, Rabat, Marrakech ou Tanger ? Comment évoluent les prix des logements ? Voici un guide complet pour comprendre le marché immobilier marocain en 2026, avec une distinction entre les données officielles, les tendances du marché et les estimations de prix au mètre carré.
Le marché immobilier marocain évolue différemment selon les villes, les quartiers, le type de logement et l'état du bien. Il est donc difficile de donner un prix unique au m² valable pour l'ensemble du Maroc.
Pour éviter les chiffres trompeurs, Obien.ma distingue les données provenant des organismes publics des estimations de marché. Les données officielles utilisées dans cet article proviennent notamment de Bank Al-Maghrib (BAM), de l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) et du Haut-Commissariat au Plan (HCP).
Prix immobilier au Maroc en 2026 : que faut-il retenir ?
En 2026, le marché immobilier marocain reste marqué par une évolution modérée des prix, avec des différences importantes selon les catégories de biens et les villes.
Selon l'Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié conjointement par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, les prix des actifs immobiliers ont progressé de 0,6 % en 2025 par rapport à 2024.
Cette évolution globale masque toutefois des différences entre les catégories d'actifs et les périodes.
Au premier trimestre 2026, l'IPAI a enregistré une baisse trimestrielle de 2,4 %. Cette variation ne signifie pas que tous les logements au Maroc ont perdu 2,4 % de leur valeur : l'IPAI est un indice global qui mesure l'évolution des prix des actifs immobiliers et doit être interprété dans son contexte.
Pour consulter les publications officielles :
Bank Al-Maghrib – Indice des prix des actifs immobiliers
ANCFCC – Indice des Prix des Actifs Immobiliers
Prix au m² au Maroc en 2026
Il n'existe pas un seul prix du m² applicable à tous les logements au Maroc.
Le prix dépend notamment de :
la ville ;
le quartier ;
la superficie ;
l'ancienneté du logement ;
l'état général du bien ;
l'étage ;
la présence d'un ascenseur ;
le parking ;
la qualité de la résidence ;
la proximité des transports et services ;
la vue et l'exposition ;
le type de bien ;
le statut juridique du logement.
Un appartement situé dans un quartier central de Casablanca peut ainsi avoir un prix au m² très différent d'un appartement comparable situé dans une autre zone de la même ville.
Pourquoi Obien.ma ne donne-t-il pas un prix unique au m² ?
Les données officielles de l'IPAI permettent principalement de suivre l'évolution des prix des actifs immobiliers. Elles ne doivent pas être confondues avec un tableau donnant un prix de vente moyen en DH/m² pour chaque ville.
C'est une distinction importante.
Un indice de prix n'est pas un prix au m².
Obien.ma ne transforme donc pas artificiellement un indice officiel en prix au m².
Lorsqu'une estimation du prix au m² est présentée sur Obien.ma, elle doit être accompagnée de sa source et de sa méthodologie.
Évolution des prix immobiliers au Maroc
2025 : une progression modérée
Les données officielles de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC montrent une progression annuelle de 0,6 % de l'IPAI en 2025.
Cette évolution traduit un marché qui reste relativement stable à l'échelle nationale, malgré des différences entre les villes et les catégories de biens.
L'année 2025 a également été marquée par une évolution des transactions immobilières, ce qui constitue un indicateur important pour comprendre l'activité du marché.
Il faut toutefois distinguer deux éléments :
Prix immobiliers : évolution de la valeur des actifs.
Transactions : nombre ou volume des opérations réalisées.
Une hausse des transactions ne signifie donc pas automatiquement une forte hausse des prix.
Premier trimestre 2026 : recul de l'indice immobilier
Au premier trimestre 2026, l'Indice des prix des actifs immobiliers a enregistré une baisse de 2,4 % sur un trimestre.
Cette évolution intervient après les variations observées en 2025 et doit être analysée sur plusieurs périodes plutôt qu'à partir d'un seul trimestre.
Le marché immobilier est en effet sensible à plusieurs facteurs :
évolution des taux de financement ;
pouvoir d'achat des ménages ;
disponibilité des logements ;
coût de construction ;
demande dans les grandes villes ;
investissement locatif ;
achat des Marocains résidant à l'étranger ;
développement des infrastructures ;
politiques publiques en matière de logement.
Prix immobilier à Casablanca en 2026
Casablanca reste l'un des principaux marchés immobiliers du Maroc.
Le prix d'un appartement dépend fortement du quartier. Les zones centrales et les quartiers recherchés peuvent afficher des niveaux de prix très différents des quartiers périphériques.
Par conséquent, une estimation sérieuse du prix au m² à Casablanca doit idéalement être réalisée quartier par quartier plutôt qu'en utilisant une seule moyenne pour toute la ville.
Par exemple, pour comparer deux appartements, il faut tenir compte de leur superficie, de leur localisation, de leur état, de leur étage et des prestations de la résidence.
Comment estimer le prix d'un appartement à Casablanca ?
Une méthode simple consiste à comparer plusieurs biens similaires :
sélectionner des appartements situés dans le même secteur ;
privilégier des surfaces proches ;
comparer des logements présentant un état similaire ;
calculer le prix au m² ;
éliminer les valeurs manifestement atypiques ;
calculer une moyenne ou une médiane ;
indiquer la période d'observation.
Cette méthode est plus pertinente qu'une moyenne nationale.
Prix immobilier à Rabat en 2026
Rabat possède également un marché immobilier très différencié selon les quartiers.
Le prix au m² peut varier fortement entre le centre-ville, les quartiers résidentiels, les secteurs périphériques et les zones bénéficiant de nouvelles infrastructures.
Pour obtenir une estimation pertinente, il est donc préférable de rechercher les prix par quartier.
Les principaux critères à prendre en compte
Pour estimer la valeur d'un appartement à Rabat, il faut notamment examiner :
la localisation ;
la superficie ;
l'année de construction ;
l'état du logement ;
le nombre de chambres ;
l'étage ;
l'ascenseur ;
le parking ;
la proximité des commerces ;
la proximité des transports ;
la qualité de la résidence.
Prix immobilier à Marrakech en 2026
Marrakech possède un marché immobilier particulier en raison de son activité touristique, de son attractivité résidentielle et de la demande provenant notamment des investisseurs.
Les prix peuvent donc varier fortement entre :
centre-ville ;
quartiers résidentiels ;
zones touristiques ;
périphérie ;
programmes immobiliers neufs ;
villas ;
appartements.
Le prix au m² doit ainsi être analysé en fonction du type de bien et de son emplacement.
Les données du HCP montrent également l'importance du parc de logements urbains dans les différentes régions marocaines. Par exemple, selon les résultats du RGPH 2024, le parc de logements urbains de la région Marrakech-Safi atteignait environ 783 773 logements en 2024, contre 582 255 en 2014.
HCP – Données sur le parc de logements urbains
Prix immobilier à Tanger en 2026
Tanger fait partie des marchés immobiliers marocains particulièrement suivis.
Son développement économique, ses infrastructures et sa position stratégique contribuent à soutenir la demande immobilière.
Mais là encore, le prix au m² ne doit pas être considéré comme identique dans toute la ville.
Le prix d'un appartement dépend notamment du quartier, de la proximité du littoral, de la vue, de la qualité de la résidence et de la superficie.
Prix immobilier à Agadir en 2026
Agadir possède également un marché immobilier diversifié.
La demande peut différer selon que l'on recherche :
un logement principal ;
une résidence secondaire ;
un investissement locatif ;
un appartement proche du centre ;
un logement proche du littoral ;
une villa ;
un logement neuf.
Il est donc préférable de comparer des biens présentant des caractéristiques similaires avant d'estimer un prix au m².
Prix au m² : neuf ou ancien ?
L'une des principales erreurs consiste à comparer directement un logement neuf et un logement ancien sans tenir compte de leurs caractéristiques.
Immobilier neuf
Le logement neuf peut bénéficier :
d'une construction récente ;
de meilleures performances énergétiques ;
de nouvelles installations ;
d'un parking ;
d'espaces communs ;
de prestations supplémentaires.
Ces éléments peuvent influencer le prix.
Immobilier ancien
Un logement ancien peut présenter un prix au m² inférieur, mais son prix réel dépend également :
de son état ;
des travaux nécessaires ;
de l'immeuble ;
de l'emplacement ;
de la copropriété ;
des équipements.
Un appartement moins cher au m² peut donc nécessiter des travaux importants.
Comment calculer le prix au m² ?
Le calcul est simple :
Prix au m² = prix du bien ÷ superficie
Exemple
Un appartement vendu 1 500 000 DH avec une superficie de 100 m² :
1 500 000 ÷ 100 = 15 000 DH/m²
Mais ce calcul ne permet pas, à lui seul, de déterminer si le logement est cher ou bon marché.
Il faut comparer le résultat avec des biens similaires dans le même secteur.
Prix affiché et prix réellement négocié : une différence importante
Lorsqu'on consulte des annonces immobilières, il faut faire attention à une distinction importante.
Le prix affiché dans une annonce n'est pas nécessairement le prix final de transaction.
Un vendeur peut afficher un logement à un certain prix et accepter finalement une offre différente après négociation.
C'est pourquoi une étude basée uniquement sur les annonces doit être présentée comme une observation des prix affichés, et non comme une mesure exacte des prix de transaction.
Cette distinction est particulièrement importante pour les estimations du prix au m².
Comment Obien.ma calcule ses estimations de prix au m² ?
Obien.ma adopte une approche transparente.
Lorsque suffisamment de données sont disponibles, les estimations peuvent être établies à partir d'un ensemble d'annonces présentant des caractéristiques comparables.
La méthodologie peut notamment prendre en compte :
la ville ;
le quartier ;
le type de bien ;
la superficie ;
le prix affiché ;
la période de publication ;
les valeurs atypiques.
Le prix au m² de chaque annonce peut être calculé selon la formule :
Prix au m² = prix affiché ÷ superficie
Les valeurs extrêmes peuvent ensuite être examinées séparément afin d'éviter qu'une annonce exceptionnelle fausse la moyenne.
Important
Lorsque le nombre d'annonces est insuffisant, Obien.ma ne présente pas une moyenne comme statistiquement représentative du marché.
Dans ce cas, la page peut afficher une information indicative ou renvoyer vers des données publiques disponibles.
Cette méthode permet d'éviter de donner aux internautes une fausse impression de précision.
Quelles sont les principales tendances immobilières au Maroc en 2026 ?
Plusieurs tendances doivent être suivies.
1. Des écarts importants entre les villes
Le marché immobilier marocain n'est pas homogène.
Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir, Fès et les autres villes présentent des marchés différents.
Même au sein d'une même ville, les écarts entre quartiers peuvent être importants.
2. Le quartier reste déterminant
Deux appartements de même superficie peuvent avoir des valeurs très différentes en fonction de leur localisation.
La proximité :
des transports ;
des écoles ;
des commerces ;
des administrations ;
des centres d'affaires ;
des espaces verts ;
du littoral ;
peut influencer la valeur d'un logement.
3. Le logement neuf reste un segment important
Les programmes immobiliers neufs continuent d'occuper une place importante dans l'offre disponible.
Cependant, le prix d'un logement neuf doit être comparé avec celui de biens anciens présentant une localisation et des caractéristiques similaires.
4. Les politiques publiques influencent le marché
Les dispositifs publics liés au logement peuvent influencer la demande.
L'aide directe au logement constitue notamment un élément à prendre en compte dans l'analyse du marché résidentiel.
Il convient toutefois de vérifier les conditions et montants applicables auprès des sources officielles avant toute décision d'achat.
Où trouver des données fiables sur l'immobilier marocain ?
Pour analyser le marché immobilier marocain, plusieurs sources sont particulièrement utiles.
Bank Al-Maghrib
Bank Al-Maghrib publie l'Indice des prix des actifs immobiliers ainsi que différentes analyses économiques.
Consulter les données immobilières de Bank Al-Maghrib
ANCFCC
L'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie publie également les éditions de l'IPAI avec Bank Al-Maghrib.
Consulter les publications immobilières de l'ANCFCC
Haut-Commissariat au Plan
Le HCP fournit des données statistiques concernant notamment la population, le logement et les conditions d'habitation.
Consulter les statistiques du HCP
Méthodologie et sources utilisées par Obien.ma
Les données présentées dans cet article proviennent de sources publiques et de rapports disponibles au Maroc. Obien.ma les rassemble et les explique afin de faciliter la comparaison entre les villes.
Les principales sources utilisées sont :
Bank Al-Maghrib ;
ANCFCC ;
Haut-Commissariat au Plan ;
publications statistiques et rapports publics ;
lorsque cela est indiqué, données d'annonces immobilières disponibles sur le marché.
Les données d'un organisme public ne sont jamais présentées comme des données produites par Obien.ma.
Lorsqu'Obien.ma réalise une estimation à partir d'annonces, celle-ci est clairement distinguée des statistiques officielles.
Date de mise à jour : août 2026.
Comment savoir si le prix d'un logement est correct ?
Avant d'acheter un appartement ou une maison au Maroc, il est recommandé de comparer plusieurs biens.
Une bonne comparaison doit prendre en compte :
le prix total ;
le prix au m² ;
la localisation ;
la superficie ;
le nombre de pièces ;
l'état du bien ;
l'année de construction ;
les charges de copropriété ;
le parking ;
l'ascenseur ;
la proximité des services ;
les éventuels travaux.
Il est également conseillé de vérifier les documents juridiques du bien et de se faire accompagner par un professionnel compétent lorsque cela est nécessaire.
Prix immobilier Maroc 2026 : faut-il acheter maintenant ?
Il n'existe pas de réponse identique pour tous les acheteurs.
Un achat immobilier doit être évalué en fonction :
du budget disponible ;
du financement ;
du revenu ;
du projet de résidence ;
de la durée de détention ;
de la ville ;
du quartier ;
du potentiel locatif ;
de l'état du bien.
Les évolutions trimestrielles de l'IPAI montrent également pourquoi il est préférable de ne pas tirer de conclusion définitive à partir d'une seule période.
En 2025, les prix immobiliers ont progressé modérément à l'échelle nationale, tandis que le premier trimestre 2026 a enregistré un recul trimestriel de l'indice.
FAQ – Prix immobilier au Maroc 2026
Quel est le prix moyen du m² au Maroc en 2026 ?
Il n'existe pas un prix unique du m² valable pour tout le Maroc. Le prix dépend fortement de la ville, du quartier, du type de logement, de l'état du bien et de ses caractéristiques.
Quel est le prix du m² à Casablanca en 2026 ?
Le prix du m² varie fortement selon les quartiers de Casablanca. Une estimation pertinente doit comparer des biens similaires dans le même secteur plutôt que d'utiliser une moyenne pour toute la ville.
Quel est le prix du m² à Rabat en 2026 ?
Le prix dépend notamment du quartier, de la localisation, du type de logement, de la superficie et de l'état du bien. Il est préférable d'utiliser des comparables récents pour obtenir une estimation.
Les prix immobiliers au Maroc ont-ils augmenté en 2025 ?
Oui. Selon l'IPAI publié par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, les prix des actifs immobiliers ont progressé de 0,6 % en 2025 par rapport à 2024.
Les prix immobiliers ont-ils baissé en 2026 ?
Au premier trimestre 2026, l'IPAI a diminué de 2,4 % sur un trimestre. Cette évolution concerne l'indice global et ne signifie pas que tous les logements ou toutes les villes ont enregistré une baisse identique.
Comment calculer le prix au m² d'un appartement ?
Il suffit de diviser le prix du logement par sa superficie.
Prix au m² = prix du logement ÷ superficie
Le prix affiché dans une annonce est-il le prix définitif ?
Pas nécessairement. Le prix affiché peut faire l'objet d'une négociation. Une étude basée sur les annonces doit donc être présentée comme une observation des prix demandés et non comme une mesure exacte des prix de transaction.
Où trouver les données officielles sur les prix immobiliers au Maroc ?
Les principales sources sont Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC pour l'Indice des prix des actifs immobiliers, ainsi que le HCP pour les statistiques relatives au logement et à la population.
En résumé
Le marché immobilier marocain en 2026 reste très hétérogène. Il n'existe pas de prix unique du m² pour l'ensemble du pays et les écarts entre villes et quartiers peuvent être importants.
Les données officielles montrent une progression de 0,6 % des prix des actifs immobiliers en 2025, tandis que l'indice a enregistré un recul trimestriel de 2,4 % au premier trimestre 2026.
Pour estimer correctement le prix d'un logement, il faut donc combiner les données officielles disponibles avec une comparaison de biens similaires et une analyse de la localisation.
Obien.ma continuera à enrichir ses données immobilières au fur et à mesure que le nombre d'annonces disponibles augmentera, avec pour objectif de proposer progressivement des estimations plus précises par ville et par quartier.